開發商同議共享破解信息不對稱之惑

有關甲指乙供材料的定價方式及執行方式是什么？建設單位自行采購的產品與總包之間怎樣協調管理？房地產集團公司招投標及異地項目招投標管理如何操作？來自20余家房地產企業的工程采購負責人在中國房地產工程采購聯盟的一份內部調查問卷中，紛紛提出自身在工作中遇到的困惑。

“采購是一門花錢的藝術。” 上海復地集團成本管理中心總監戴戈纓針對上述疑問，與盟員交流時如是說。分享品牌企業的采購管理和成本控制經驗，亦是中國房地產工程采購大講堂舉辦的初衷。

重視同業交流

1月15日至16日，中國房地產工程采購大講堂在上海正式啟動。綠地集團、上實地產、江蘇新城地產、合景泰富、凱德置地、朗詩集團等開發企業的40余位工程采購職業經理人進行了為期兩天的交流與考察。

盡管已近擺脫了“寒冬深度調整期”的生存尷尬，房地產市場回暖與未來溫和成長的預期并沒有讓企業放松警惕，如何進行成本控制，選擇優秀的供應商服務品質建筑成為行業探討的焦點話題。“我們非常想了解品牌企業的采購管理經驗。”山西東星時代廣場房地產有限公司副總經理常鄭州作為中小城市開發企業的代表指出了參與活動的初衷。

據調查問卷統計，企業開發項目多元化，萬科、龍湖、星河灣、保利、中海、恒大、萬達、綠城、華僑城等品牌企業的發展模式已經成為成長型企業學習的目標。但針對有中小開發商在當地開發的高端樓盤，對前述品牌企業的知名項目進行了完全復制，包括引進同樣的設計團隊，應用同樣的設計方案和部品體系現象。“學習的初衷是好的，但完全模仿并不可取。”戴戈纓評價，同業交流更注重方法論層面，制定企業可持續發展的戰略才是關鍵。

在他看來，把與供應商的戰略合作上升到“戰略”層面就是中小企業需要學習的一部分。“戰略合作能夠降低成本，但并不能僅從這一角度理解與部品供應方開展戰略合作的意義。”戴戈纓舉例指出，開發商用在項目采購招標上的時間往往較長，如果每一項都單獨招標，籌備工作十分復雜，尤其是很多跨區域發展的大型企業往往會在采購行為中進行重復勞動，而一旦供應商選擇不當又會給項目帶去巨大損失。材料設備采購供應鏈的發展趨勢顯示，供需關系正發生變化：從追求自身利益最大化到提倡雙贏，建立伙伴關系，采購方式也從分散采購、隨機詢價較多到集中采購、招標方式普及，作為集成商的開發企業，能夠通過與供應商進行戰略合作，在項目開發前期獲得專業支持，對設計標準化、部品技術標準化、工程施工安裝與質量控制標準化的影響和推動都意義深遠。

“企業進行部品研究是戰略合作的前提。”戴戈纓提醒，而加強同業交流，對供應商進行綜合評價也給戰略合作提供了有益參考。

走近供應商

“這是我們印板表面貼裝工藝，那邊是機器人激光焊接工藝。”上海三菱電梯有限公司高級工程師蔣慶仔細向各企業采購負責人介紹工廠的細部。走近供應商并作出綜合評價成為此次工程采購大講堂的另一主題。

“三菱電梯大部分器件都是自主生產，也是合資電梯廠中唯一一家中方為大股東的企業。”蔣慶頗為自豪地指出。據不完全統計，目前在我國有注冊電梯企業近400家，三菱、日立、奧的斯、迅達、通力、蒂森克虜伯等大型企業占據我國電梯市場的大多數份額。面對龐大的工程市場，各大電梯廠家紛紛與開發商結成戰略合作伙伴。“需要在工程市場更廣闊的范圍內傳播三菱的產品和技術。”蔣慶認為與開發企業面對面溝通是最有效的方式。

經過考察和互動交流，企業多對三菱電梯持優良評價，包括對其精細化管理及明確的工序管理、企業規模與技術實力等。“三菱電梯可以在節能、經濟及外觀方面更好地完善和宣傳自己，轎廂內裝飾可以再豐富，建議三菱及時與客戶建立溝通信息……”中國房地產工程采購聯盟的成員企業也紛紛提出了對三菱方面的建議，包括更關注中小企業，拓展銷售渠道等等，這些意見也將給未來三菱努力提升之方向提供參考。

“這種溝通不僅有助于合作前期雙方的細致了解，也給后期配合減少障礙。”戴戈纓表示。此前，華遠地產相關負責人談及開發企業與供應商保持溝通的必要性時指出，在完善供應商評價體系的基礎上，要求每個季度各個城市公司高層領導都要同重要合作伙伴高層領導做溝通交流，讓合作伙伴主動反饋配合中的問題，將存在的問題解決在過程中，以此來降低合作中的信任成本。

優秀的合作伙伴是開發商的核心競爭力之一

下邊這些現象是我們經常遇到的：項目花費了大量的時間和精力在招標工作上，通常招一個標需要一個月甚至更久的時間；集團化企業的各項目公司經常在為同一個建筑部品重復地招標，在這些招標活動中，一旦選擇了一家不當的供應商就會給項目帶來巨大的損失。

為什么我們的采購變得如此重復和繁雜？我們進行采購的目的和目標是什么？我們到底出了什么問題？

我們做得很辛苦，可能是在觀念和方法上出了一些小問題，即很多開發企業僅僅將其與工程及建筑部品企業的關系簡單地視為具有買賣屬性的“供應關系”，而不是戰略架構下的“合作關系”。

然而，在新的時期和市場競爭加劇的態勢下，開發商需要的是優質長期的合作伙伴。

那么，合作伙伴能為我們帶來什么呢？

首先是成本的降低。在戰略合作的基礎上，合作伙伴將會給予開發商最具優勢的成本支持。并且，有規模，才會有效益。10億元采購額對應100種產品與100億元采購額對應1000種產品相比沒有任何規模效益的提升，只有通過縮減采購目錄，提高單品采購規模才能有效降低采購成本。

其次是效率的提高。培養長期合作伙伴，可以有效整合社會優質資源，優化并縮短供應鏈，從而有效減少招標工作尤其是重復招標的工作量，極大地提高項目開發效率。

再次是發揮專業優勢，協助開發商推動部品采購標準化。

成本和工程技術密不可分。房地產建筑涉及到非常廣泛的材料設備、施工技術、建筑工藝等知識，由于專業限制，開發商的成本人員、工程和設計人員也不可能全面掌握。但與開發商合作的各類供應商（材料、設備、工程）是各個領域的專家，開發商可以多向他們了解和學習，并借助他們的力量幫助開發商尋找產品標準化的好方法。比如借助防水供應商的專業知識，可幫助開發商建立產品的防水結點設計標準、現場驗收標準、工程質量建設標準等，有利于推動產品的標準化。

采購產品標準化也有助于解決選型分散和由于選型變化造成的合作伙伴庫存增加的問題，同時有助于提高產品供應效率，降低合作伙伴生產成本。但是，我們也能看到，有些企業的戰略采購依然還停在單純的低價競標階段，這是非常不可取的。

另外是服務支持。合作伙伴不僅可以提供更高性價比產品等方式積極配合開發商優化成本，根據開發商和客戶的需要調整產品設計，趕進度，增派人力確保按時交付等，還可以在設計階段就參與開發商項目，提供最優的成本和技術解決方案。

同時也要通過提供高性價比的產品和服務提高開發商的產品力，并幫助開發商不斷提高產品質量。

我們常常聽到供應商這樣說，“能和優秀的開發商合作，我們寧愿少賺錢甚至不賺錢”。為什么會出現這種現象呢？這是因為，優秀的開發商在與供應商合作的過程中，可以不斷利用自身先進的管理模式，感染供應商，同時幫助供應商持續成長，使其能更好地為自己提供服務。

但是，不是任何一家供應商都能成為戰略合作伙伴的，我們要有選擇性地合作。一般情況下，戰略供應商的選定原則是，結合集團在未來一個戰略合作周期的項目需求，供應商的規模和品牌要與開發商的品牌及項目相匹配；戰略采購協議價格必須低于同類產品的工程中標價格，承諾的服務必須優于工程項目合同；要綜合考慮供應商實力、產品、服務等各項指標下的合理低價中標。而且，要充分考慮開發商未來戰略發展需求，和落選的品牌供應商保持良好的關系，為今后開展各種形式的合作做好鋪墊和戰略儲備。

一旦確立好關系后，開發商和供應商就要彼此坦誠相待，基本原則是能同甘，更能共苦。彼此之間要相互開放成本結構、發展戰略、技術、產品等，坦誠相待；并且，困難時要有共同承擔風險的共識。

在合作過程中，供應商也應不斷提出成本優化方案，推出更具性價比的產品，滿足開發商降低成本的需求。要建立與開發商密切配合的全方位服務體系，參與前端設計，引導設計需求。

因為這是一個雙贏的過程。供應商借助開發商的品牌效應，可以實現品牌與市場份額的提升；開發商通過與諸多供應商的合作，也擁有了相對固定、具有較高專業技能的優秀供應商，為其維持自身品牌提供了有力保障。

誠信是合作的基石，共贏是美好的愿景。一個好漢三個幫，優秀的合作伙伴是開發商的核心競爭力之一。

確認投入建筑節能的成本可回收

建筑節能投入的每一分錢都是可以回收的，可以用一個項目實例給出答案：位于深圳蛇口的泰格公寓。

以泰格公寓為例，其節約資金投資回收期在5年左右。投資回收后，每年還可節約300萬元以上的電費。

這是如何做到的呢？答案就是通過匹配和適宜的技術來實現。

作為涉外型的節能高檔公寓，該項目采用了高舒適度的中央空調系統。冷機采用對臭氧層無破壞的134a環保冷媒，通過戶式中央空調、風機盤管、呼吸窗提供新風和中央水冷卻、中央水冷螺桿機組、風機盤管、新風機組提供新風的組合及實行分戶計量后，比普通家用空調系統節能20%以上。它還采用了全天候的空氣源熱泵熱水系統，綜合能源利用率是普通燃氣熱水爐的兩倍。

與此同時，泰格公寓采用4臺無機房和3臺小機房電梯，與普通電梯相比可節約機房面積30平方米。

電梯采用的碟式電機為無齒結構，無需潤滑，維護工作量較小，屬電梯行業領先技術。每年還可節省電費1.8萬元以上。

泰格公寓戶內用水點均采用節水潔具和龍頭，使用水量減少20%以上。并且，按照高質高用、低質低用的用水原則多目標梯級利用，分質供水。

泰格公寓與人體有直接接觸的水全部采用直飲水，包括洗漱、淋浴、洗菜等。直飲水是通過納濾工藝由自來水制取的。納濾工藝能有效截留細菌、病毒、低分子有機物、重金屬離子，保留鉀、鈉、鐵、鈣等對人體有益的礦物質。由自來水制作直飲水產生的廢水用作沖廁所、景觀用水；不足部分（道路灑水、庭院綠化）由處理生活污水產生的中水承擔。并規劃了人工濕地。從節水上看，綜合運用節水器具和人工濕地中水等措施，每年可節水6000噸以上，按每噸自來水2.6元計算，每年節約水費1.5萬元以上。

為了有效地減少建筑耗能，泰格公寓還采用了兩種屋頂綠化方式，一種是覆土35厘米厚，然后種植綠化植物，另外一種是采用帶15厘米厚的培植土的佛甲草綠化。屋頂綠化具有隔熱作用。有關研究結果表明有屋頂綠化的頂層房間溫度降低2攝氏度左右，節能效果明顯。

在景觀設計中也盡量減少硬質鋪地面積，采用滲透磚，在增加綠地面積的同時提高滲透面積，設置植被過濾帶進行雨水過濾，降低徑流流速，促使泥沙沉淀，提高就地滲透率，去除污物。綠化屋頂可以承接雨水并將部分雨水以蒸發的方式返還到大氣中，因此不再設置雨水回收系統。

在建筑施工過程中，泰格公寓也對施工產生的垃圾、廢棄物進行分類處理和回收利用，減少垃圾的產生和外運。現場鋼筋用量4000噸，廢鋼筋頭42噸，損耗率1.05%；現場木板用量10000立方米，木方200立方米，損耗木板木方200立方米、2.5立方米，損耗率分別為2%、1.25%；收集現場水泥袋15000個。損耗部分回收利用或者賣給廢舊品公司。現場砌磚用量5000立方米，砼空心磚4000立方米，實際用量共8800立方米，損耗率2.2%。損耗部分全部用于陽臺、室外回填。

部分工程采用了可回收利用的鋼結構。盡量采用本地制造的建筑材料，本項目的水泥、玻璃、砌塊等材料均為廣東本地產品，減少運輸引起的環境影響，促進本地經濟的發展。

節能就是節財。泰格公寓總投資為2.2億元，與節能工程相關的投資為3600萬元人民幣，直接投入資金增量成本資金約1000萬元人民幣。

按每年節電300余萬度，節約電費300余萬元人民幣計算，節約資金投資回收期在5年左右（資金利率為5.5%），投資回收后，每年光節約電費就給企業增加利潤300萬元人民幣以上，因此，節能投資效益是顯著的。每年節約水費1.5萬元以上，人工濕地的直接投入約20萬元，投資回收期15年以上。

實踐證明，如果項目從策劃設計階段就開始節能環保的設計，采用環境通風模擬和熱島強度模擬等技術，在建造過程采用節能優化設計，采用全年能耗模擬等技術，可以大大降低項目運營能耗。

電梯能耗指標誰說了算？

政策細節缺失帶來的遺憾正在補充完善。如果說2007年7月公布的《民用建筑節能條例》（草案）對于空調耗能所涉及的節能技術和設備的應用做了細節性強調，卻沒有把電梯行業列入該范疇，被業內認為相關節能法規的配套不全面。2009年9月開始執行的《高耗能特種設備節能監督管理辦法》再次明確了節能目標下的電梯行業發展路徑，上述辦法明確要求：電梯產品在安全性能型式試驗時進行能效測試。同時還強調有關部門將對影響設備或者系統能效的項目、能效測試報告等進行節能監督檢查，未經節能監督檢查或者監督檢查結果不符合要求的，不得出廠或者交付使用。

業內人士指出，在大型公用建筑中，電梯能耗僅次于空調。多家電梯廠商也都乘“節能”之風，推出了新型的節能技術和產品，例如西子奧的斯發起能源再生技術的沖擊波，提出由節能到造能的理念；蒂森克虜伯則向中國市場展示了雙子電梯技術：一座井道兩個轎廂，在節省建筑空間的同時，能顯著提高運載能力等。總的來說，目前在市場上使用的電梯多數采用永磁同步技術和傳統的蝸輪、蝸桿技術，但由于永磁同步技術與蝸輪、蝸桿技術相比減少維修且節約能耗等優點，因此更受歡迎。

采用永磁同步拖動與制動電能回饋技術即能量反饋技術幾乎已經成為每家企業打出的節能牌，但該技術的電磁兼容性，各廠家卻仍需要更好地改善。

此外一個問題是：技術改進帶來的節能效果如何評估？目前還沒有在全國范圍內通行的辦法對電梯能效等級進行評價。招商地產綠色地產研發中心主任林武生指出，讓他困惑的是，載重和梯速等基本條件都一樣的情況下，電梯的能耗如何比較？是否看曳引機的功率？

記者了解到，針對上述問題業內并沒有標準答案，電能能效等級評價標準的探索在各地相繼展開，上海、廣州等城市開始相繼研究地方評價標準。去年12月底，由廣州市標準化研究院組織并主持、華南理工大學教授承擔的《電梯能效檢測技術及標準研究》項目成果評審會召開，上述研究定義了一種電梯能效評價模式，并建立了一種電梯能效檢測方法。尤其是提出了以差額質量速度積分計算電梯載荷的機械功計算方法，采用了粘貼磁鋼測速方法，以度量轎廂行駛距離方法來計算電梯機械能，實現快速檢測。

上述方法能夠成為地方標準，是否能被國家標準所采用還是未知。因此，尋找切實可行的辦法對電梯能耗進行評估，用數字來說節能的意義將更大于概念本身。電梯節能多少誰說了算，對整個行業來說都將是個繼續研究的命題。

采購問答

問題一：很多電梯企業稱自己的產品是進口配件，應該如何判斷？

答：開發企業在選型時必須注意電梯品牌、型號和生產地。選購前需了解電梯行業信息，理清品牌、型號之間的區別，明確各廠家的產品定位，便于根據開發房產的定位選取合適的電梯產品。需注意電梯型號的細微區別，可能對應的是兩個不同級別的電梯產品。2008年根據海關報關統計中國市場整機進口電梯約2000多臺，從日本進口電梯約占60％。采購時有部件進口要求時，可要求電梯廠家提供進口部件原產地證明及海關報關清單，不要盲目相信是進口件。

問題二：土建尺寸的設計需要注意哪些問題？

答：井道界面尺寸將受載重量及開門寬度影響；頂層高度主要受速度及轎廂高度影響；底坑深度受速度影響；門洞尺寸受開門高度、寬度影響。需注意井道是否要設供電梯導軌支架固定用圈梁，電梯地坎安裝是采用混凝土牛腿還是鋼牛腿，機房和底坑的受力以及機房的溫度控制。需要提醒的是，廠家標準土建圖是通用性圖紙，最好由電梯廠家提供根據項目情況對應的營業設計圖紙。

問題三：個性化裝潢應注意哪些細節？

答：個性化裝潢除考慮美觀外，對電梯影響較大的就是電梯要預留裝潢重量，需要注意，裝潢重量過大，系統可能升級，直接導致價格上升。因此合理的預估裝潢重量十分重要。

個性化裝潢及兩次裝潢一般包括個性化轎頂、轎壁、地板。轎頂一般在50~150g，轎壁如采用鏡面或蝕刻不銹鋼貼面，板材比重可按7800KG/m3。如掛鏡子，玻璃比重可按2600KG/m3；地板如為大理石，石材比重可按2700KG/m3；具體重量可按“長*寬*高*比重=重量”得出。目前有些設計師要求，電梯轎廂地板下凹50mm，按此要求要用50mm大理石鋪設，其實沒有必要，一般下凹20mm，鋪設20mm大理石就可以了，比較省成本。

需提醒的是，裝潢方案除考慮美觀外還要考慮裝飾件的安全性。發生過電梯停電急停，二次裝潢的裝飾頂板材掉落砸傷人的事件，還有原來很多電梯內安裝吊燈，后來多數都拆掉了，雖然美觀但存在安全隱患。

清除電梯技術信息盲點

電梯選型配置對房地產企業來說十分重要，選型如果不恰當，未來的能耗浪費無法估量。國際上房地產開發商配置電梯，一般都會先交給咨詢公司做咨詢風險分析，但在國內在這方面還比較薄弱。兩大行業的信息瓶頸成為雙方溝通的最大障礙，讓開發商了解電梯企業的成熟產品和技術則成為工程采購大講堂上海站的專項議題。

可變速技術解密

“用戶對電梯運行最不滿意的地方在哪里？”三菱電梯通過調研給出了結果：電梯運行速度慢，等待時間長成為客戶滿意度最低的方面。如何讓電梯效率更高因此成為上海三菱電梯一直探索的方向。

傳統電梯在空載和滿載時，電機按照額定的轉速輸出額定的功率；而在電梯接近半載時，電梯依舊按照額定速度運行時，電機輸出功率小于電機額定的功率，這就導致部分功率被閑置。

三菱電梯已經推向市場的可變速電梯技術就是利用電梯非空載和滿載時，利用原傳統電梯電機閑置功率，將電梯的運行速度提高。該項技術通過負載檢測裝置，檢測出轎內的載重量，根據轎內的載重量，選擇對應的運行速度。

據介紹，該項技術在確保電梯的安全性基礎上，為電梯賦予了更多的附加價值，相對傳統以固定額定速度運行的電梯，采用可變速技術的電梯可縮短12%的乘客等候時間和縮短約9%的乘梯時間（計算機模擬運行比較）。

對于開發企業而言，選用可變速電梯，不必增加電梯數量和采購高速度電梯，即可達到提升電梯輸送效率的目的,在一定程度上節約了采購及土建總成本。但需要注意的方面是：采用可變速電梯，每臺獨立成本要比普通電梯稍貴，但肯定低于直接采購高速電梯的成本。

三菱電梯工程師特別強調：在目前情況下，選用帶可變速功能的電梯，土建尺寸必須按允許的最大速度的頂層高度和底層深度來預留。值得注意的是，另外一項三菱SETS終端減速裝置正在國家有關部門進行安全性認證檢測之中，電梯如果應用了此項技術，可使電梯的頂層高度和底坑深度不隨電梯速度增加而增大；如在可變速電梯上應用該技術，可使可變速電梯的頂層高度和底坑深度同普通電梯一樣。

電梯采購關注服務指標

對電梯采購，不同的公司理解亦有差異，體現在實操層面，較大規模的地產企業選擇與電梯企業結成戰略合作關系，有不少公司因為產品的非標準化而不得不每次獨立招標。

上海復地集團成本管理中心總監戴戈纓指出了一項認識誤區：戰略合作不能一勞永逸，他認為盡管長時間的戰略合作關系有益于開發項目品質穩定，但相關人員不能因此而忽略市場變化，應該保持對新技術趨勢和市場占有率情況的了解。

“我們沒有和電梯企業進行戰略合作，一方面由于每個項目定位不一樣，選擇電梯的檔次不盡相同，此外，很多一線品牌安裝配合上各公司有不盡如人意之處。”總部在北京的某知名企業采購總監對記者如是說。

電梯的品牌和設備運行的穩定性僅是一方面，企業在設計前期的服務和安裝隊伍是否有實力也成為采購的衡量標準。

“電梯已經不僅僅是升降工具，還要考慮外圍設備的配合，電梯產品質量有40%是在工廠之內完成的，還有60%是安裝現場和售后服務完成的。”上海三菱電梯相關負責人指出，整個過程需要開發企業與電梯企業的通力協作，他特別強調在項目施工過程中應該注意臨時用梯的先決條件：必須由政府部門驗收合格，取得電梯準運證。他表示，不少企業在施工中使用樓內電梯運送建筑材料，倘若不注意管理將給電梯產品帶來損壞危險。“管理措施包括專業的開梯人員配置，規范臨時用梯的管理機制，規范乘梯告知和培訓機制，以及合理選擇臨時用梯的對象。”