開發(fā)商同議共享破解信息不對稱之惑

有關(guān)甲指乙供材料的定價方式及執(zhí)行方式是什么？建設(shè)單位自行采購的產(chǎn)品與總包之間怎樣協(xié)調(diào)管理？房地產(chǎn)集團(tuán)公司招投標(biāo)及異地項目招投標(biāo)管理如何操作？來自20余家房地產(chǎn)企業(yè)的工程采購負(fù)責(zé)人在中國房地產(chǎn)工程采購聯(lián)盟的一份內(nèi)部調(diào)查問卷中，紛紛提出自身在工作中遇到的困惑。

“采購是一門花錢的藝術(shù)。” 上海復(fù)地集團(tuán)成本管理中心總監(jiān)戴戈纓針對上述疑問，與盟員交流時如是說。分享品牌企業(yè)的采購管理和成本控制經(jīng)驗，亦是中國房地產(chǎn)工程采購大講堂舉辦的初衷。

重視同業(yè)交流

1月15日至16日，中國房地產(chǎn)工程采購大講堂在上海正式啟動。綠地集團(tuán)、上實地產(chǎn)、江蘇新城地產(chǎn)、合景泰富、凱德置地、朗詩集團(tuán)等開發(fā)企業(yè)的40余位工程采購職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行了為期兩天的交流與考察。

盡管已近擺脫了“寒冬深度調(diào)整期”的生存尷尬，房地產(chǎn)市場回暖與未來溫和成長的預(yù)期并沒有讓企業(yè)放松警惕，如何進(jìn)行成本控制，選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商服務(wù)品質(zhì)建筑成為行業(yè)探討的焦點話題。“我們非常想了解品牌企業(yè)的采購管理經(jīng)驗。”山西東星時代廣場房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理常鄭州作為中小城市開發(fā)企業(yè)的代表指出了參與活動的初衷。

據(jù)調(diào)查問卷統(tǒng)計，企業(yè)開發(fā)項目多元化，萬科、龍湖、星河灣、保利、中海、恒大、萬達(dá)、綠城、華僑城等品牌企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)成為成長型企業(yè)學(xué)習(xí)的目標(biāo)。但針對有中小開發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的高端樓盤，對前述品牌企業(yè)的知名項目進(jìn)行了完全復(fù)制，包括引進(jìn)同樣的設(shè)計團(tuán)隊，應(yīng)用同樣的設(shè)計方案和部品體系現(xiàn)象。“學(xué)習(xí)的初衷是好的，但完全模仿并不可取。”戴戈纓評價，同業(yè)交流更注重方法論層面，制定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略才是關(guān)鍵。

在他看來，把與供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作上升到“戰(zhàn)略”層面就是中小企業(yè)需要學(xué)習(xí)的一部分。“戰(zhàn)略合作能夠降低成本，但并不能僅從這一角度理解與部品供應(yīng)方開展戰(zhàn)略合作的意義。”戴戈纓舉例指出，開發(fā)商用在項目采購招標(biāo)上的時間往往較長，如果每一項都單獨招標(biāo)，籌備工作十分復(fù)雜，尤其是很多跨區(qū)域發(fā)展的大型企業(yè)往往會在采購行為中進(jìn)行重復(fù)勞動，而一旦供應(yīng)商選擇不當(dāng)又會給項目帶去巨大損失。材料設(shè)備采購供應(yīng)鏈的發(fā)展趨勢顯示，供需關(guān)系正發(fā)生變化：從追求自身利益最大化到提倡雙贏，建立伙伴關(guān)系，采購方式也從分散采購、隨機(jī)詢價較多到集中采購、招標(biāo)方式普及，作為集成商的開發(fā)企業(yè)，能夠通過與供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，在項目開發(fā)前期獲得專業(yè)支持，對設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、工程施工安裝與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)化的影響和推動都意義深遠(yuǎn)。

“企業(yè)進(jìn)行部品研究是戰(zhàn)略合作的前提。”戴戈纓提醒，而加強(qiáng)同業(yè)交流，對供應(yīng)商進(jìn)行綜合評價也給戰(zhàn)略合作提供了有益參考。

走近供應(yīng)商

“這是我們印板表面貼裝工藝，那邊是機(jī)器人激光焊接工藝。”上海三菱電梯有限公司高級工程師蔣慶仔細(xì)向各企業(yè)采購負(fù)責(zé)人介紹工廠的細(xì)部。走近供應(yīng)商并作出綜合評價成為此次工程采購大講堂的另一主題。

“三菱電梯大部分器件都是自主生產(chǎn)，也是合資電梯廠中唯一一家中方為大股東的企業(yè)。”蔣慶頗為自豪地指出。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在我國有注冊電梯企業(yè)近400家，三菱、日立、奧的斯、迅達(dá)、通力、蒂森克虜伯等大型企業(yè)占據(jù)我國電梯市場的大多數(shù)份額。面對龐大的工程市場，各大電梯廠家紛紛與開發(fā)商結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴。“需要在工程市場更廣闊的范圍內(nèi)傳播三菱的產(chǎn)品和技術(shù)。”蔣慶認(rèn)為與開發(fā)企業(yè)面對面溝通是最有效的方式。

經(jīng)過考察和互動交流，企業(yè)多對三菱電梯持優(yōu)良評價，包括對其精細(xì)化管理及明確的工序管理、企業(yè)規(guī)模與技術(shù)實力等。“三菱電梯可以在節(jié)能、經(jīng)濟(jì)及外觀方面更好地完善和宣傳自己，轎廂內(nèi)裝飾可以再豐富，建議三菱及時與客戶建立溝通信息……”中國房地產(chǎn)工程采購聯(lián)盟的成員企業(yè)也紛紛提出了對三菱方面的建議，包括更關(guān)注中小企業(yè)，拓展銷售渠道等等，這些意見也將給未來三菱努力提升之方向提供參考。

“這種溝通不僅有助于合作前期雙方的細(xì)致了解，也給后期配合減少障礙。”戴戈纓表示。此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人談及開發(fā)企業(yè)與供應(yīng)商保持溝通的必要性時指出，在完善供應(yīng)商評價體系的基礎(chǔ)上，要求每個季度各個城市公司高層領(lǐng)導(dǎo)都要同重要合作伙伴高層領(lǐng)導(dǎo)做溝通交流，讓合作伙伴主動反饋配合中的問題，將存在的問題解決在過程中，以此來降低合作中的信任成本。

優(yōu)秀的合作伙伴是開發(fā)商的核心競爭力之一

下邊這些現(xiàn)象是我們經(jīng)常遇到的：項目花費了大量的時間和精力在招標(biāo)工作上，通常招一個標(biāo)需要一個月甚至更久的時間；集團(tuán)化企業(yè)的各項目公司經(jīng)常在為同一個建筑部品重復(fù)地招標(biāo)，在這些招標(biāo)活動中，一旦選擇了一家不當(dāng)?shù)墓��?yīng)商就會給項目帶來巨大的損失。

為什么我們的采購變得如此重復(fù)和繁雜？我們進(jìn)行采購的目的和目標(biāo)是什么？我們到底出了什么問題？

我們做得很辛苦，可能是在觀念和方法上出了一些小問題，即很多開發(fā)企業(yè)僅僅將其與工程及建筑部品企業(yè)的關(guān)系簡單地視為具有買賣屬性的“供應(yīng)關(guān)系”，而不是戰(zhàn)略架構(gòu)下的“合作關(guān)系”。

然而，在新的時期和市場競爭加劇的態(tài)勢下，開發(fā)商需要的是優(yōu)質(zhì)長期的合作伙伴。

那么，合作伙伴能為我們帶來什么呢？

首先是成本的降低。在戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，合作伙伴將會給予開發(fā)商最具優(yōu)勢的成本支持。并且，有規(guī)模，才會有效益。10億元采購額對應(yīng)100種產(chǎn)品與100億元采購額對應(yīng)1000種產(chǎn)品相比沒有任何規(guī)模效益的提升，只有通過縮減采購目錄，提高單品采購規(guī)模才能有效降低采購成本。

其次是效率的提高。培養(yǎng)長期合作伙伴，可以有效整合社會優(yōu)質(zhì)資源，優(yōu)化并縮短供應(yīng)鏈，從而有效減少招標(biāo)工作尤其是重復(fù)招標(biāo)的工作量，極大地提高項目開發(fā)效率。

再次是發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，協(xié)助開發(fā)商推動部品采購標(biāo)準(zhǔn)化。

成本和工程技術(shù)密不可分。房地產(chǎn)建筑涉及到非常廣泛的材料設(shè)備、施工技術(shù)、建筑工藝等知識，由于專業(yè)限制，開發(fā)商的成本人員、工程和設(shè)計人員也不可能全面掌握。但與開發(fā)商合作的各類供應(yīng)商（材料、設(shè)備、工程）是各個領(lǐng)域的專家，開發(fā)商可以多向他們了解和學(xué)習(xí)，并借助他們的力量幫助開發(fā)商尋找產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的好方法。比如借助防水供應(yīng)商的專業(yè)知識，可幫助開發(fā)商建立產(chǎn)品的防水結(jié)點設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場驗收標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，有利于推動產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。

采購產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化也有助于解決選型分散和由于選型變化造成的合作伙伴庫存增加的問題，同時有助于提高產(chǎn)品供應(yīng)效率，降低合作伙伴生產(chǎn)成本。但是，我們也能看到，有些企業(yè)的戰(zhàn)略采購依然還停在單純的低價競標(biāo)階段，這是非常不可取的。

另外是服務(wù)支持。合作伙伴不僅可以提供更高性價比產(chǎn)品等方式積極配合開發(fā)商優(yōu)化成本，根據(jù)開發(fā)商和客戶的需要調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計，趕進(jìn)度，增派人力確保按時交付等，還可以在設(shè)計階段就參與開發(fā)商項目，提供最優(yōu)的成本和技術(shù)解決方案。

同時也要通過提供高性價比的產(chǎn)品和服務(wù)提高開發(fā)商的產(chǎn)品力，并幫助開發(fā)商不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量。

我們常常聽到供應(yīng)商這樣說，“能和優(yōu)秀的開發(fā)商合作，我們寧愿少賺錢甚至不賺錢”。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？這是因為，優(yōu)秀的開發(fā)商在與供應(yīng)商合作的過程中，可以不斷利用自身先進(jìn)的管理模式，感染供應(yīng)商，同時幫助供應(yīng)商持續(xù)成長，使其能更好地為自己提供服務(wù)。

但是，不是任何一家供應(yīng)商都能成為戰(zhàn)略合作伙伴的，我們要有選擇性地合作。一般情況下，戰(zhàn)略供應(yīng)商的選定原則是，結(jié)合集團(tuán)在未來一個戰(zhàn)略合作周期的項目需求，供應(yīng)商的規(guī)模和品牌要與開發(fā)商的品牌及項目相匹配；戰(zhàn)略采購協(xié)議價格必須低于同類產(chǎn)品的工程中標(biāo)價格，承諾的服務(wù)必須優(yōu)于工程項目合同；要綜合考慮供應(yīng)商實力、產(chǎn)品、服務(wù)等各項指標(biāo)下的合理低價中標(biāo)。而且，要充分考慮開發(fā)商未來戰(zhàn)略發(fā)展需求，和落選的品牌供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，為今后開展各種形式的合作做好鋪墊和戰(zhàn)略儲備。

一旦確立好關(guān)系后，開發(fā)商和供應(yīng)商就要彼此坦誠相待，基本原則是能同甘，更能共苦。彼此之間要相互開放成本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)、產(chǎn)品等，坦誠相待；并且，困難時要有共同承擔(dān)風(fēng)險的共識。

在合作過程中，供應(yīng)商也應(yīng)不斷提出成本優(yōu)化方案，推出更具性價比的產(chǎn)品，滿足開發(fā)商降低成本的需求。要建立與開發(fā)商密切配合的全方位服務(wù)體系，參與前端設(shè)計，引導(dǎo)設(shè)計需求。

因為這是一個雙贏的過程。供應(yīng)商借助開發(fā)商的品牌效應(yīng)，可以實現(xiàn)品牌與市場份額的提升；開發(fā)商通過與諸多供應(yīng)商的合作，也擁有了相對固定、具有較高專業(yè)技能的優(yōu)秀供應(yīng)商，為其維持自身品牌提供了有力保障。

誠信是合作的基石，共贏是美好的愿景。一個好漢三個幫，優(yōu)秀的合作伙伴是開發(fā)商的核心競爭力之一。

確認(rèn)投入建筑節(jié)能的成本可回收

建筑節(jié)能投入的每一分錢都是可以回收的，可以用一個項目實例給出答案：位于深圳蛇口的泰格公寓。

以泰格公寓為例，其節(jié)約資金投資回收期在5年左右。投資回收后，每年還可節(jié)約300萬元以上的電費。

這是如何做到的呢？答案就是通過匹配和適宜的技術(shù)來實現(xiàn)。

作為涉外型的節(jié)能高檔公寓，該項目采用了高舒適度的中央空調(diào)系統(tǒng)。冷機(jī)采用對臭氧層無破壞的134a環(huán)保冷媒，通過戶式中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤管、呼吸窗提供新風(fēng)和中央水冷卻、中央水冷螺桿機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組提供新風(fēng)的組合及實行分戶計量后，比普通家用空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能20%以上。它還采用了全天候的空氣源熱泵熱水系統(tǒng)，綜合能源利用率是普通燃?xì)鉄崴疇t的兩倍。

與此同時，泰格公寓采用4臺無機(jī)房和3臺小機(jī)房電梯，與普通電梯相比可節(jié)約機(jī)房面積30平方米。

電梯采用的碟式電機(jī)為無齒結(jié)構(gòu)，無需潤滑，維護(hù)工作量較小，屬電梯行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)。每年還可節(jié)省電費1.8萬元以上。

泰格公寓戶內(nèi)用水點均采用節(jié)水潔具和龍頭，使用水量減少20%以上。并且，按照高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的用水原則多目標(biāo)梯級利用，分質(zhì)供水。

泰格公寓與人體有直接接觸的水全部采用直飲水，包括洗漱、淋浴、洗菜等。直飲水是通過納濾工藝由自來水制取的。納濾工藝能有效截留細(xì)菌、病毒、低分子有機(jī)物、重金屬離子，保留鉀、鈉、鐵、鈣等對人體有益的礦物質(zhì)。由自來水制作直飲水產(chǎn)生的廢水用作沖廁所、景觀用水；不足部分（道路灑水、庭院綠化）由處理生活污水產(chǎn)生的中水承擔(dān)。并規(guī)劃了人工濕地。從節(jié)水上看，綜合運(yùn)用節(jié)水器具和人工濕地中水等措施，每年可節(jié)水6000噸以上，按每噸自來水2.6元計算，每年節(jié)約水費1.5萬元以上。

為了有效地減少建筑耗能，泰格公寓還采用了兩種屋頂綠化方式，一種是覆土35厘米厚，然后種植綠化植物，另外一種是采用帶15厘米厚的培植土的佛甲草綠化。屋頂綠化具有隔熱作用。有關(guān)研究結(jié)果表明有屋頂綠化的頂層房間溫度降低2攝氏度左右，節(jié)能效果明顯。

在景觀設(shè)計中也盡量減少硬質(zhì)鋪地面積，采用滲透磚，在增加綠地面積的同時提高滲透面積，設(shè)置植被過濾帶進(jìn)行雨水過濾，降低徑流流速，促使泥沙沉淀，提高就地滲透率，去除污物。綠化屋頂可以承接雨水并將部分雨水以蒸發(fā)的方式返還到大氣中，因此不再設(shè)置雨水回收系統(tǒng)。

在建筑施工過程中，泰格公寓也對施工產(chǎn)生的垃圾、廢棄物進(jìn)行分類處理和回收利用，減少垃圾的產(chǎn)生和外運(yùn)。現(xiàn)場鋼筋用量4000噸，廢鋼筋頭42噸，損耗率1.05%；現(xiàn)場木板用量10000立方米，木方200立方米，損耗木板木方200立方米、2.5立方米，損耗率分別為2%、1.25%；收集現(xiàn)場水泥袋15000個。損耗部分回收利用或者賣給廢舊品公司。現(xiàn)場砌磚用量5000立方米，砼空心磚4000立方米，實際用量共8800立方米，損耗率2.2%。損耗部分全部用于陽臺、室外回填。

部分工程采用了可回收利用的鋼結(jié)構(gòu)。盡量采用本地制造的建筑材料，本項目的水泥、玻璃、砌塊等材料均為廣東本地產(chǎn)品，減少運(yùn)輸引起的環(huán)境影響，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

節(jié)能就是節(jié)財。泰格公寓總投資為2.2億元，與節(jié)能工程相關(guān)的投資為3600萬元人民幣，直接投入資金增量成本資金約1000萬元人民幣。

按每年節(jié)電300余萬度，節(jié)約電費300余萬元人民幣計算，節(jié)約資金投資回收期在5年左右（資金利率為5.5%），投資回收后，每年光節(jié)約電費就給企業(yè)增加利潤300萬元人民幣以上，因此，節(jié)能投資效益是顯著的。每年節(jié)約水費1.5萬元以上，人工濕地的直接投入約20萬元，投資回收期15年以上。

實踐證明，如果項目從策劃設(shè)計階段就開始節(jié)能環(huán)保的設(shè)計，采用環(huán)境通風(fēng)模擬和熱島強(qiáng)度模擬等技術(shù)，在建造過程采用節(jié)能優(yōu)化設(shè)計，采用全年能耗模擬等技術(shù)，可以大大降低項目運(yùn)營能耗。

電梯能耗指標(biāo)誰說了算？

政策細(xì)節(jié)缺失帶來的遺憾正在補(bǔ)充完善。如果說2007年7月公布的《民用建筑節(jié)能條例》（草案）對于空調(diào)耗能所涉及的節(jié)能技術(shù)和設(shè)備的應(yīng)用做了細(xì)節(jié)性強(qiáng)調(diào)，卻沒有把電梯行業(yè)列入該范疇，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為相關(guān)節(jié)能法規(guī)的配套不全面。2009年9月開始執(zhí)行的《高耗能特種設(shè)備節(jié)能監(jiān)督管理辦法》再次明確了節(jié)能目標(biāo)下的電梯行業(yè)發(fā)展路徑，上述辦法明確要求：電梯產(chǎn)品在安全性能型式試驗時進(jìn)行能效測試。同時還強(qiáng)調(diào)有關(guān)部門將對影響設(shè)備或者系統(tǒng)能效的項目、能效測試報告等進(jìn)行節(jié)能監(jiān)督檢查，未經(jīng)節(jié)能監(jiān)督檢查或者監(jiān)督檢查結(jié)果不符合要求的，不得出廠或者交付使用。

業(yè)內(nèi)人士指出，在大型公用建筑中，電梯能耗僅次于空調(diào)。多家電梯廠商也都乘“節(jié)能”之風(fēng)，推出了新型的節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品，例如西子奧的斯發(fā)起能源再生技術(shù)的沖擊波，提出由節(jié)能到造能的理念；蒂森克虜伯則向中國市場展示了雙子電梯技術(shù)：一座井道兩個轎廂，在節(jié)省建筑空間的同時，能顯著提高運(yùn)載能力等。總的來說，目前在市場上使用的電梯多數(shù)采用永磁同步技術(shù)和傳統(tǒng)的蝸輪、蝸桿技術(shù)，但由于永磁同步技術(shù)與蝸輪、蝸桿技術(shù)相比減少維修且節(jié)約能耗等優(yōu)點，因此更受歡迎。

采用永磁同步拖動與制動電能回饋技術(shù)即能量反饋技術(shù)幾乎已經(jīng)成為每家企業(yè)打出的節(jié)能牌，但該技術(shù)的電磁兼容性，各廠家卻仍需要更好地改善。

此外一個問題是：技術(shù)改進(jìn)帶來的節(jié)能效果如何評估？目前還沒有在全國范圍內(nèi)通行的辦法對電梯能效等級進(jìn)行評價。招商地產(chǎn)綠色地產(chǎn)研發(fā)中心主任林武生指出，讓他困惑的是，載重和梯速等基本條件都一樣的情況下，電梯的能耗如何比較？是否看曳引機(jī)的功率？

記者了解到，針對上述問題業(yè)內(nèi)并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，電能能效等級評價標(biāo)準(zhǔn)的探索在各地相繼展開，上海、廣州等城市開始相繼研究地方評價標(biāo)準(zhǔn)。去年12月底，由廣州市標(biāo)準(zhǔn)化研究院組織并主持、華南理工大學(xué)教授承擔(dān)的《電梯能效檢測技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)研究》項目成果評審會召開，上述研究定義了一種電梯能效評價模式，并建立了一種電梯能效檢測方法。尤其是提出了以差額質(zhì)量速度積分計算電梯載荷的機(jī)械功計算方法，采用了粘貼磁鋼測速方法，以度量轎廂行駛距離方法來計算電梯機(jī)械能，實現(xiàn)快速檢測。

上述方法能夠成為地方標(biāo)準(zhǔn)，是否能被國家標(biāo)準(zhǔn)所采用還是未知。因此，尋找切實可行的辦法對電梯能耗進(jìn)行評估，用數(shù)字來說節(jié)能的意義將更大于概念本身。電梯節(jié)能多少誰說了算，對整個行業(yè)來說都將是個繼續(xù)研究的命題。

采購問答

問題一：很多電梯企業(yè)稱自己的產(chǎn)品是進(jìn)口配件，應(yīng)該如何判斷？

答：開發(fā)企業(yè)在選型時必須注意電梯品牌、型號和生產(chǎn)地。選購前需了解電梯行業(yè)信息，理清品牌、型號之間的區(qū)別，明確各廠家的產(chǎn)品定位，便于根據(jù)開發(fā)房產(chǎn)的定位選取合適的電梯產(chǎn)品。需注意電梯型號的細(xì)微區(qū)別，可能對應(yīng)的是兩個不同級別的電梯產(chǎn)品。2008年根據(jù)海關(guān)報關(guān)統(tǒng)計中國市場整機(jī)進(jìn)口電梯約2000多臺，從日本進(jìn)口電梯約占60％。采購時有部件進(jìn)口要求時，可要求電梯廠家提供進(jìn)口部件原產(chǎn)地證明及海關(guān)報關(guān)清單，不要盲目相信是進(jìn)口件。

問題二：土建尺寸的設(shè)計需要注意哪些問題？

答：井道界面尺寸將受載重量及開門寬度影響；頂層高度主要受速度及轎廂高度影響；底坑深度受速度影響；門洞尺寸受開門高度、寬度影響。需注意井道是否要設(shè)供電梯導(dǎo)軌支架固定用圈梁，電梯地坎安裝是采用混凝土牛腿還是鋼牛腿，機(jī)房和底坑的受力以及機(jī)房的溫度控制。需要提醒的是，廠家標(biāo)準(zhǔn)土建圖是通用性圖紙，最好由電梯廠家提供根據(jù)項目情況對應(yīng)的營業(yè)設(shè)計圖紙。

問題三：個性化裝潢應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？

答：個性化裝潢除考慮美觀外，對電梯影響較大的就是電梯要預(yù)留裝潢重量，需要注意，裝潢重量過大，系統(tǒng)可能升級，直接導(dǎo)致價格上升。因此合理的預(yù)估裝潢重量十分重要。

個性化裝潢及兩次裝潢一般包括個性化轎頂、轎壁、地板。轎頂一般在50~150g，轎壁如采用鏡面或蝕刻不銹鋼貼面，板材比重可按7800KG/m3。如掛鏡子，玻璃比重可按2600KG/m3；地板如為大理石，石材比重可按2700KG/m3；具體重量可按“長*寬*高*比重=重量”得出。目前有些設(shè)計師要求，電梯轎廂地板下凹50mm，按此要求要用50mm大理石鋪設(shè)，其實沒有必要，一般下凹20mm，鋪設(shè)20mm大理石就可以了，比較省成本。

需提醒的是，裝潢方案除考慮美觀外還要考慮裝飾件的安全性。發(fā)生過電梯停電急停，二次裝潢的裝飾頂板材掉落砸傷人的事件，還有原來很多電梯內(nèi)安裝吊燈，后來多數(shù)都拆掉了，雖然美觀但存在安全隱患。

清除電梯技術(shù)信息盲點

電梯選型配置對房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要，選型如果不恰當(dāng)，未來的能耗浪費無法估量。國際上房地產(chǎn)開發(fā)商配置電梯，一般都會先交給咨詢公司做咨詢風(fēng)險分析，但在國內(nèi)在這方面還比較薄弱。兩大行業(yè)的信息瓶頸成為雙方溝通的最大障礙，讓開發(fā)商了解電梯企業(yè)的成熟產(chǎn)品和技術(shù)則成為工程采購大講堂上海站的專項議題。

可變速技術(shù)解密

“用戶對電梯運(yùn)行最不滿意的地方在哪里？”三菱電梯通過調(diào)研給出了結(jié)果：電梯運(yùn)行速度慢，等待時間長成為客戶滿意度最低的方面。如何讓電梯效率更高因此成為上海三菱電梯一直探索的方向。

傳統(tǒng)電梯在空載和滿載時，電機(jī)按照額定的轉(zhuǎn)速輸出額定的功率；而在電梯接近半載時，電梯依舊按照額定速度運(yùn)行時，電機(jī)輸出功率小于電機(jī)額定的功率，這就導(dǎo)致部分功率被閑置。

三菱電梯已經(jīng)推向市場的可變速電梯技術(shù)就是利用電梯非空載和滿載時，利用原傳統(tǒng)電梯電機(jī)閑置功率，將電梯的運(yùn)行速度提高。該項技術(shù)通過負(fù)載檢測裝置，檢測出轎內(nèi)的載重量，根據(jù)轎內(nèi)的載重量，選擇對應(yīng)的運(yùn)行速度。

據(jù)介紹，該項技術(shù)在確保電梯的安全性基礎(chǔ)上，為電梯賦予了更多的附加價值，相對傳統(tǒng)以固定額定速度運(yùn)行的電梯，采用可變速技術(shù)的電梯可縮短12%的乘客等候時間和縮短約9%的乘梯時間（計算機(jī)模擬運(yùn)行比較）。

對于開發(fā)企業(yè)而言，選用可變速電梯，不必增加電梯數(shù)量和采購高速度電梯，即可達(dá)到提升電梯輸送效率的目的,在一定程度上節(jié)約了采購及土建總成本。但需要注意的方面是：采用可變速電梯，每臺獨立成本要比普通電梯稍貴，但肯定低于直接采購高速電梯的成本。

三菱電梯工程師特別強(qiáng)調(diào)：在目前情況下，選用帶可變速功能的電梯，土建尺寸必須按允許的最大速度的頂層高度和底層深度來預(yù)留。值得注意的是，另外一項三菱SETS終端減速裝置正在國家有關(guān)部門進(jìn)行安全性認(rèn)證檢測之中，電梯如果應(yīng)用了此項技術(shù)，可使電梯的頂層高度和底坑深度不隨電梯速度增加而增大；如在可變速電梯上應(yīng)用該技術(shù)，可使可變速電梯的頂層高度和底坑深度同普通電梯一樣。

電梯采購關(guān)注服務(wù)指標(biāo)

對電梯采購，不同的公司理解亦有差異，體現(xiàn)在實操層面，較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)選擇與電梯企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，有不少公司因為產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化而不得不每次獨立招標(biāo)。

上海復(fù)地集團(tuán)成本管理中心總監(jiān)戴戈纓指出了一項認(rèn)識誤區(qū)：戰(zhàn)略合作不能一勞永逸，他認(rèn)為盡管長時間的戰(zhàn)略合作關(guān)系有益于開發(fā)項目品質(zhì)穩(wěn)定，但相關(guān)人員不能因此而忽略市場變化，應(yīng)該保持對新技術(shù)趨勢和市場占有率情況的了解。

“我們沒有和電梯企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面由于每個項目定位不一樣，選擇電梯的檔次不盡相同，此外，很多一線品牌安裝配合上各公司有不盡如人意之處。”總部在北京的某知名企業(yè)采購總監(jiān)對記者如是說。

電梯的品牌和設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性僅是一方面，企業(yè)在設(shè)計前期的服務(wù)和安裝隊伍是否有實力也成為采購的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

“電梯已經(jīng)不僅僅是升降工具，還要考慮外圍設(shè)備的配合，電梯產(chǎn)品質(zhì)量有40%是在工廠之內(nèi)完成的，還有60%是安裝現(xiàn)場和售后服務(wù)完成的。”上海三菱電梯相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，整個過程需要開發(fā)企業(yè)與電梯企業(yè)的通力協(xié)作，他特別強(qiáng)調(diào)在項目施工過程中應(yīng)該注意臨時用梯的先決條件：必須由政府部門驗收合格，取得電梯準(zhǔn)運(yùn)證。他表示，不少企業(yè)在施工中使用樓內(nèi)電梯運(yùn)送建筑材料，倘若不注意管理將給電梯產(chǎn)品帶來損壞危險。“管理措施包括專業(yè)的開梯人員配置，規(guī)范臨時用梯的管理機(jī)制，規(guī)范乘梯告知和培訓(xùn)機(jī)制，以及合理選擇臨時用梯的對象。”